Vendo su Casa en Navidad

martes, 16 de diciembre de 2008

Abril Club de Campo

Es uno de los countries más exclusivos de la zona sur. Tiene un moderno diseño, que divide sus áreas residenciales en 20 barrios. Además, golf, club house y sector hípico. Hay lotes desde US$ 100.000.

Las tierras que años atrás ocupaba la estancia Pereyra Iraola hoy dan lugar a Abril, un club de campo que en poco más de una década se convirtió en un clásico de la zona sur. Compuesto por 20 barrios estratégicamente distribuidos, el complejo se destaca por su moderno diseño, que apunta a privilegiar sus paisajes naturales, y por su exclusiva propuesta inmobiliaria.

La urbanización se encuentra en la zona sur, más precisamente en la localidad de Hudson. Su ubicación no es un dato menor: es uno de los emprendimientos más próximos a Capital Federal, a sólo 30 kilómetros por autopista. Fundado como country en 1997, su nombre fue dado por su dueño anterior, Leonardo Pereyra Iraola, quien lo bautizó Abril por el mes de nacimiento de su hija. 

Como parte de la herencia de la estancia original, el country exhibe uno de sus sellos distintivos: un imponente palacio estilo francés, de cuatro pisos, con 30 habitaciones. Construido en 1932, hoy funciona en forma independiente y se ofrece en alquiler para fiestas y congresos.

Con el objetivo de conservar la esencia de la antigua estancia, también se reacondicionaron las caballerizas, convertidas en club house; y un molino holandés, que ahora es una heladería. 

El estilo del club house armoniza con la mansión del siglo pasado, y en sus 1.020 metros cuadrados concentra la mayor parte de las instalaciones de esparcimiento y recreación. Además, Abril cuenta con un house para jóvenes con salón de usos múltiples, confitería, clases de teatro, pintura, fotografía, paisajismo y jardinería.

En el paisaje de sus 312 hectáreas predominan añejas arboledas de araucarias y robles y un cielo libre de cables y edificios. Allí se distribuyen sus 1.234 lotes, de los que sólo queda disponible el 20 por ciento. Un detalle de su trazado es que ninguno de los terrenos limita con el perímetro.

La arquitectura de las casas es variada. Sus calles combinan viviendas de estilo francés, racionalista y construcciones tradicionales con ladrillo a la vista. Otro de los diseños dominantes es el moderno contemporáneo, que se relaciona con lo despojado, simple y minimalista. Todas las alternativas apuntan a conciliar el confort y una distribución funcional de los espacios, en sintonía con un entorno verde que juega un papel protagónico.

En el área deportiva, se destaca una exclusiva cancha de golf de 18 hoyos, con golf house y driving range. Los últimos 9 hoyos de su recorrido tienen un condimento especial y es que fueron construidos alrededor del parque original de la estancia. Su mayor atractivo se descubre entre los hoyos 10 y 13, donde la imponente arboleda le otorga un marco natural único. Además, hay canchas de tenis, pádel, básquet, rugby, squash y fútbol, así como también una escuela de equitación con dos pistas de salto y 30 boxes.

A partir de 1999, en el club de campo funciona una sede del Southern Internacional School, un colegio bilingüe con exámenes internacionales, miembro del Islands Internacional School fundando en Buenos Aires en 1981.

El diseño de las áreas residenciales de Abril fue pensado desde su origen para satisfacer las demandas de un público de residencia permanente. Se destaca por la amplitud de sus lotes y sus paisajes naturales, con el valor agregado de su ubicación. Además, brinda privacidad y numerosas instalaciones de uso exclusivo para los socios y sus invitados. Dividido en amplios barrios con vistas abiertas, el complejo fue pensado para disfrutar de la naturaleza, en un entorno campestre y con todos los servicios y amenities.

"Abril está a sólo 20 minutos de Capital, motivo por el cual muchos propietarios decidieron residir en forma permanente", comenta Horacio Larocca, titular de Larocca Propiedades. Y explica que uno de los secretos para la rápida consolidación del complejo fue la tranquilidad que reina en sus calles: "acá te vas a dormir con las puertas abiertas, es como en los barrios de antes".

Un circuito en pleno crecimiento

El club de campo Abril fue una de las primeras apuestas fuertes que desembarcaron en la zona de Hudson con el impulso inmobiliario de mediados de la década del 90. Hasta entonces la única propuesta consolidada era el tradicional country El Carmen. Tras la remodelación de la autopista Buenos Aires-La Plata, y con la creciente competencia que se generaba en zona norte, los capitales hicieron blanco en la zona con la llegada de barrios cerrados con Fincas de Iraola o Village del Parque. Las inversiones que llegaron luego de la crisis de 2001 se radicaron en los predios más próximos a la autopista para explotar el rápido acceso de la zona. Primero fue el barrio cerrado Los Ombúes de Hudson, que se comercializó rápidamente, y luego se presentó el megaproyecto Pampas Pueblos de Hudson, que ya lanzó su primer barrio privado y un centro comercial.

martes, 9 de diciembre de 2008

EL NACIONAL CLUB DE CAMPO

Características Generales
El Nacional es una propuesta totalmente diferente a la de los desarrollos tradicionales. Sus 365 hectáreas están ubicadas en el punto geográfico más alto en 300 km. a la redonda y cuenta con el microclima que caracteriza a General Rodríguez, también conocido como ‘Pequeña Córdoba’.
Este atributo se cuidó destinando para lotes solamente el 30 % de la superficie. Los frentes de los lotes se diseñaron con amplitud (mínimo de 25 mts. excepto cul de sac) y las superficies con generosidad (mínimo de 1.000 m²y promedio de 1.350 m²).
El entorno, de campo, ofrece paisajes enriquecidos por la forestación (Masterplan de Thays), una variada fauna, un arroyo y espejos de agua. También aportan a la singularidad de este proyecto la gran superficie destinada a campos de golf y lagunas, cuyo exquisito diseño brinda vistas espectaculares de la naturaleza.
El Nacional es el horizonte a una vida descontracturada, auténtica y saludable. Es contar con las más variadas opciones en deportes y actividades recreativas. Es vivir plenamente la naturaleza y disfrutar, a la vez, de todo el confort actual.
El Nacional se encuentra cerca del Acceso Oeste, en el municipio de General Rodríguez. Se llega por el centro de esta linda ciudad, bien mantenida y característica por su zona de quintas y casas agradables. Con sus 62.000 habitantes, el principal grupo económico es La Serenísima.
A principios del siglo XX, y durante décadas, funcionó en General Rodríguez un centro de recuperación para enfermedades pulmonares graves, beneficiándose los pacientes con su particular clima. Por este motivo la ciudad aún es denominada ‘Pequeña Córdoba’.
La ciudad ocupa tierras de por sí altas, pero El Nacional se encuentra en el punto más alto en 300 kmts. a la redonda. Su extensión es de 365 has., de las que sólo 125 están ocupadas por lotes. El paisaje es agreste, característico de un ambiente de campo, pero matizado por una importante forestación (más de 10.000 árboles) según Masterplan de Carlos Thays y circundado por un terraplén elevado que sirve también como circuito hípico.Las tierras son fértiles, ricas en nutrientes y con napas de agua sanas aptas para el consumo humano.
En la plantación de nuevos árboles se consideró el valor estético y su contribución al ecosistema de la zona.
Hoy en día El Nacional tiene una fauna muy variada, especialmente en especies de aves, que pueden admirarse en grandes bandadas, y hasta nutrias y carpinchos.
Actualmente se trabaja procurando la conservación de las aves para evitar que emigren a medida que se incrementan los pobladores y se trabaja en la planificación de la forestación pensándola en complemento de la fauna del lugar.

Lagos y Lagunas
El Nacional está surcado por un arroyo, denominado Cañada de Escobar, porque proviene de esa zona. Una laguna natural, de más de 1.000 mts. de largo, enriquece el paisaje. El proyecto de Golf, ha incorporado varios espejos de agua, con un pequeño salto.
Otra fuerte atracción es su lago de 5 hectáreas que permite la práctica de deportes náuticos sin motor como pesca, canotaje, optimist, etc.
De este modo, los espejos de agua han incrementado la belleza natural del paisaje de este sector de la llanura pampeana
El Nacional destinó un área para una huerta natural, variada de gran calidad. Su producción ya se consume en el restaurante de la Casa Cortázar. Además está previsto que los asociados de El Nacional también puedan acceder a estos alimentos que proveen varias veces más nutrientes que los adquiridos en comercios dada su frescura y por ser tratados bajo la modalidad libre de agroquímicos.
El Nacional implica lo mejor de lo nuestro, la buena calidad y la honestidad en todas las cosas, grandes o pequeñas, volver a las fuentes para afianzar nuestros mejores valores. Bajo estos conceptos es que se pretende que nuestra cultura tenga un espacio. Así, por ejemplo, la primera casa institucional se ha denominado Julio Cortázar, la avenida de circunvalación se denomina De los Argentinos, y los diferentes barrios irán adquiriendo nombres de calles temáticas, recordando siempre a nuestras figuras más destacadas en artes y ciencias.
El primer barrio es De los Escritores, el segundo De los Pintores y el tercero De Los Músicos. El Nacional intenta ser proactivo en esta área desarrollando periódicamente eventos culturales.
Existe un área asignada donde se construirá un Jardín Maternal y un Colegio con Campo de Deportes que compartirá estos objetivos institucionales.

Esto se complementa con un tambo y diversos animales de granja, que para los pequeños tiene el valor

San Diego Club de Campo, el megacountry en Moreno

San Diego se destaca no sólo por su extensión, sino por su infraestructura deportiva. Ya cumplió 16 años y es único en su tipo. Sus espacios más significativos: el Polideportivo y el señorial ClubHouse.
Desde aquel 23 de mayo de 1986 en el que se construyó -después de ser una estancia en la que no había más que una vivienda, un tambo, ganado y cultivos-, San Diego ha recorrido un prolífico proyecto de crecimiento interrumpido hasta esta realidad de casi 700 socios, 650 casas y una infraestructura difícil de igualar en Latinoamérica.
El valor del desarrollo y la concreción de una idea monumental se reflejan en la transformación desde aquel tambo semidesierto en el año 86 hasta uno de los mejores countries del país y de la región.
Algunos números prueban aquella afirmación: 645 viviendas construidas, 689 socios titulares, una comunidad de más de 3500 personas, un polideportivo de 2600 metros cuadrados, dos canchas de golf -una de 18 hoyos par 72 y una de nueve hoyos-, 20 canchas de tenis, seis canchas de polo, picadero y pista de salto para equitación, dos piletas de natación, diez canchas de fútbol (4 iluminadas) solarium y cuatro clubhouses (tenis, golf, equitación y principal).
Estos números fueron suficiente excusa para que los organizadores de los Juegos Panamericanos de 1995 eligieran a San Diego como sede para disputarlos. Allí se jugaron todas las competencias correspondientes a la equitación y el polo.
Urbanización destacada
Ubicado en el Km 7,5 de la ruta 25 (camino a Pilar), en Moreno, San Diego cuenta con una urbanización de cuidado diseño e importante forestación. En sus 412 hectáreas, se distribuyen lotes desde los 1200 metros cuadrados de dimensión, muchos de ellos con fondos que lindan con las canchas de golf o a las canchas de polo, fracciones muy codiciadas por sus vistas.

En cuanto a la forestación, cuenta -en su calle principal y un una lindera con el Country Vecino- con una cortina forestal de eucaliptos que llegan a desarrollar 60 metros de altura. Uno de sus sectores de más reciente construcción se denomina "San Dieguito", una fracción con características de bosque, que asemeja una postal de Pinamar o Cariló.
Cuenta con todos los servicios, excepto cloacas y agua corriente, y el gran desarrollo que tuvo, junto con el country vecino Banco Provincia, posibilitó la inauguración de colegios de prestigio a sólo metros de distancia, como el Sworn College y el San Patricio, ambos bilingües y de gran trayectoria en la educación privada.
Hablan los protagonistas
La familia Santoro tiene una mochila cargada de recuerdos en verde y blanco, los colores del country. Si bien no estuvo entre las primerísimas en comprar, sí estuvo entre ellas a la hora de habitar su casa, en octubre de 1987. Sus miembros son Roberto, el padre; Alicia Ciocci, la madre; Leandro, de 16 años, y Matías, de 12.
"En el country había muy pocas cosas. Como todo emprendimiento nuevo, había mucho entusiasmo en el club porque se iniciaba. La gente estaba muy entusiasmada, había mucho bullicio... Todos nos conocíamos; cuando entraba uno nuevo, enseguida íbamos a conocerlo. En los primeros años, era así", comentó Alicia. "Había que vivir otra época
con las calles sin asfaltar, sin gas, ni teléfono; una época con cosas lindas también: la tranquilidad, el conocimiento mutuo. De a poco hubo gente que se quedaba a vivir; hoy ya no es un lugar de fin de semana, por la cantidad de servicios que tenemos a mano", explicó Roberto.
"Antes de que estuviera el Paseo de Compras íbamos a Moreno a buscar precio y calidad. Entonces, en ese primer verano, entre las mujeres del Country nos pasábamos el dato de dónde se compraba mejor. No había Disco, ni Carrefour, ni Norte, ni nada de eso", concluía Alicia.
El Club de Campo más grande y completo de Argentina, por cierto, tiene un pasado tranquilo, un presente próspero y un futuro aún mejor.

lunes, 1 de diciembre de 2008

Los barrios porteños que vencerán la crisis en 2009

Los barrios porteños que vencerán la crisis en 2009
Los períodos de crisis combinan varios elementos: incertidumbre, posibilidades de cambio y oportunidades de crecimiento.

Este último componente parece ser el caso de los emprendimientos inmobiliarios. Seis referentes del real estate porteño analizaron para PERFIL cuáles serán las zonas que en 2009 –cuando se estima que el coletazo de la crisis global pegue más fuerte por estas latitudes y 2010 mostrarán un gran desarrollo de viviendas Premium apuntadas al sector de mayor poder adquisitivo, ABC1, y aquellos barrios de la Ciudad donde crecerán enormemente los proyectos residenciales para la clase media.

“No cabe la menor duda de que las zonas Premium van a seguir siendo favorecidas por la demanda. Las propiedades vencen cualquier crisis financiera. Aparte acá hubo sectores muy favorecidos por la economía a principios de año que están invirtiendo fuertemente”, afirma Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, quien adelanta las zonas Premium que florecerán el año entrante: “Si tenemos que hablar de áreas off Puerto Madero, el corredor Santa Fe, Cabildo y Libertador hacia el norte de la Ciudad serán los puntos preferidos para grandes inversiones de primer nivel”.

Los desarrolladores Rodrigo Fernández Prieto y Héctor D’odorico, por su parte, coinciden en que las zonas que ofrecerán los más ambiciosos proyectos inmobiliarios Premium serán el dique 1 de Puerto Madero, lo que resta vender de Barrio Norte, Recoleta y la ribera norte de la Ciudad: “Los precios no van a bajar porque son productos únicos y limitados”. D’odorico suma a la provincia de Buenos Aires como un imán que a futuro será prometedora para los ojos inversores del real estate: “Después se avanzará por Lomas de Zamora, Banfield, Haedo, Morón, San Isidro y Pilar”, y explica: “Este es un fenómeno mundial. Cuando hay gran saturación en las zonas céntricas, empiezan a funcionar las periferias. El desarrollo será en círculos concéntricos”.

Los empresarios aclaran, sin embargo, que quien conformará el grueso de las ganancias inmobiliarias de la Ciudad será la clase media porteña que en general, coinciden, “está expectante”. Walenten aclara que las zonas que más van a crecer ediliciamente para este tipo de consumo serán las que mejores servicios ofrezcan: “San Cristóbal y Parque Patricios pueden llegar a tener mucho desarrollo con el tendido de la línea H del subterráneo y con la prolongación de la A.

Así, el crecimiento de viviendas podría expandirse fuertemente hasta Floresta, Villa Luro y Liniers, pero todo condicionado a la infraestructura de servicios públicos”.

jueves, 27 de noviembre de 2008

El Vaso Medio Lleno Por Favor

Durante los últimos meses no han dejado de aparecer en prensa informaciones desalentadoras acerca de los efectos de la crisis subprime, los elevados precios del crudo, la escalada de los precios de las materias primas, la fuerte desaceleración del sector inmobiliario, los malos indicadores macroeconómicos y las pesimistas previsiones de los analistas. En definitiva, un cúmulo de malas noticias que constantemente nos inundan y van minando nuestras esperanzas de que esta coyuntura mejore.
Ante esta situación, me gustaría ver el “vaso medio lleno” en lugar de “medio vacío”, sin obviar la realidad y siendo consciente de los retos que debemos afrontar para salir adelante. En ciclos bajistas, como el que estamos atravesando en estos momentos, se produce una depuración en el mercado mediante la desaparición de algunas compañías, surgidas en un contexto de bonanza económica y, en muchos casos, fruto de excesos empresariales.

Ahora llega la hora de realizar una pesada digestión que pasará por esa purga del mercado. Se presentan, por tanto, una serie de oportunidades para muchas empresas de mejorar su posición competitiva en sus respectivos sectores de actividad, mediante la puesta en marcha de diferentes medidas estratégicas que marquen la diferencia respecto a sus principales competidores.

Para analizar estas alternativas debemos considerar cuáles son los principales factores que pueden deteriorar la marcha del negocio de cualquier compañía. Por un lado, una coyuntura económica adversa repercute en la caída de ventas y el aumento de costes, y tiene efectos sobre el capital circulante y la situación de los mercados financieros, con el correspondiente impacto sobre el acceso a nueva financiación, el endurecimiento de las condiciones de la deuda y, en definitiva, el parón del crecimiento del negocio por el freno de la inversión.

Algunas de las primeras medidas que suelen tomar las compañías ante situaciones de este tipo están relacionadas con aspectos operativos, mediante el recorte de costes fijos, la transformación de ciertos gastos fijos en variables, la contención de las inversiones y la mejora del capital circulante a través del aumento de los períodos medios de pago. Este tipo de medidas, por sí solas, ayudarán a algunas empresas a ‘atravesar el desierto’ pero perdiendo, probablemente, su posición competitiva; sin embargo, existen otra serie de medidas de mayor calado estratégico que pueden permitirles ganar puntos en la tarta de su mercado.

Por un lado, se presenta la oportunidad o la necesidad de ordenar el pasivo financiero y adecuar la estructura de capital a la nueva realidad del negocio. Muchas compañías se verán avocadas a refinanciar su pasivo con su pool bancario para ajustar la estructura de su deuda a la naturaleza de sus activos y evitar caer en impago en el corto, medio y largo plazo.

Por otro, la venta de sociedades, líneas de negocio o ramas de actividad puede constituir un buen balón de oxígeno en términos de liquidez; además, evitará la dispersión en la gestión de diferentes negocios y la creación de valor en aquellos casos donde no existen sinergias entre las distintas ramas y, por tanto, donde el grupo valdría más por partes que como un todo.

Otra alternativa es la de dar entrada a socios industriales o financieros. Si bien es cierto que hay cierta crisis de liquidez en los mercados también es verdad que la riqueza y la liquidez están mal repartidas (ya que el dinero no se destruye sino que, simplemente, cambia de manos), existiendo fondos con grandes cantidades de capital y necesidades de inversión. Muchos de los fondos que se han levantado en los últimos meses están orientados a adquirir compañías en situación de distress que pueden llegar a ser el flotador de muchas empresas en estado pre-concursal.

Para algunas compañías puede ser un buen momento para realizar adquisiciones o incluso plantearse salir a cotizar en bolsa. Las restricciones de liquidez por parte de las entidades financieras en cuanto a la financiación de compras apalancadas coloca en una situación privilegiada a los players industriales frente a los private equity donde, al contrario de lo que ha pasado estos últimos años, el valor de las sinergias supera al valor generado por el LBO. Por otro lado, se presentan oportunidades para cotizar en los mercados mediante la adquisición de compañías cotizadas cuyos precios han venido cayendo constantemente desde el segundo semestre de 2007.

En muchos sectores se abrirán oportunidades de concentración empresarial mediante procesos de fusión. Ante un escenario de liquidez restrictiva, la fusión de compañías mediante el canje de acciones puede ser una vía de crecimiento interesante, siempre y cuando el racional de la operación tenga sentido estratégico. Obviamente, el objetivo de estas operaciones debe ir orientado hacia el aumento de cuota de mercado, la mejora de rentabilidad mediante sinergias operativas y la creación de valor vía estructuras de capital complementarias.

En definitiva, existe una ventana de oportunidad para aquellas compañías que vean el “vaso medio lleno” y aprovechen el proceso de reordenación que sufrirán muchos sectores, no sólo sobreviviendo sino mejorando su posición competitiva y creando valor.

Es Momento de Invertir en Oficinas?

La inversión en finca raíz de todo tipo: residencial, comercial, corporativa y bodegas, está en crisis en la mayor parte del mundo desarrollado e incluso en muchas partes en desarrollo (China, India).Los precios comenzaron a descender hace más de un año y su velocidad de disminución se ha incrementado en los últimos tres meses. Sin embargo, durante los 10 o 15 años anteriores, y especialmente durante los últimos cinco, las inversiones en finca raíz gozaron de un favoritismo sin precedentes entre los inversionistas.En Colombia, la situación ha sido diferente. Durante la crisis de 1998 al 2003 los precios de la finca raíz tuvieron descensos incluso superiores al 60 por ciento sobre los precios del año 96.Con la inestabilidad jurídica del sistema de financiación hipotecaria, la construcción de nuevas edificaciones prácticamente desapareció.E incluso con la recuperación económica y una oferta de inventarios limitada se ha experimentado sucesivamente unos muy representativos aumentos en los precios de la finca raíz residencial, de viviendas de recreo, de bodegas y más recientemente de oficinas. ¿Cómo se ven actualmente las oportunidades de inversión en oficinas?En términos generales…Para aproximarse a la inversión en finca raíz es importante considerar que es una categoría de activo financiero con unos patrones de comportamiento en sus valores y rentabilidades muy distinta a las demás.Tal vez la característica más evidente es la falta de liquidez de la inversión. Esto es un importante obstáculo que nunca se logra resolver satisfactoriamente y que dificulta que las rentabilidades efectivas sean similares a las aparentes, pues la salida de una inversión en finca raíz representa un alto castigo en el precio. Esto es así aún, por ejemplo, en los casos en los cuales los inmuebles están representados por títulos valores, pues aunque la transferibilidad de los títulos es útil, el activo subyacente sigue siendo ilíquido y esto marca la pauta. Los Reits (Real Estate Investment Trusts) por ejemplo, no se han salvado de la debacle del mercado inmobiliario estadounidense.La segunda característica que hay que tener en cuenta es la gran ciclicidad de este tipo de inversión, cuya rentabilidad reacciona de manera muy favorable cuando repunta la actividad económica en general y de forma muy negativa cuando ésta baja. En el caso de las oficinas esto se exacerba. Cuando los negocios van bien las compañías no escatiman en gastos de localización. Cuando van mal, ni siquiera alquilan oficinas.La ciclicidad se explica también por el tiempo considerable que pasa entre la toma de la decisión de construir una edificación y la ocupación efectiva por parte de inquilinos, tiempo que puede ser, normalmente, de dos o tres años. Por esta razón es inevitable que sea un mercado en permanente desequilibrio; excesos de oferta son seguidos por excesos de demanda. Los precios son viscosos y cambian lentamente. Las tendencias de precios en finca raíz no se revierten repentinamente y esto los lleva a aparentar ser fáciles de anticipar.En la actualidad, por ejemplo, existe una gran demanda insatisfecha por espacio de oficinas que permite inferir un continuado aumento en los precios durante los próximos meses. Pero debido a que los compradores o potenciales inquilinos de los edificios en construcción están en este momento ocupando otros, es difícil prever el proceso por el cual, en la medida en que se hagan habitables los proyectos en curso, el exceso de demanda pasará a ser exceso de oferta.Finalmente, la inversión en oficinas se puede evaluar como cualquier otra. Tiene diversas formas de rentabilidad, como arriendo, valorización y la participación en negocios que se realicen en el sitio. A diferencia de la inversión en otros activos financieros, la finca raíz tiene altos costos de administración y mantenimiento, y lleva implícitos altos costos fiscales, que es importante tener en cuenta.Dentro de la evaluación financiera, el apalancamiento de la inversión es crucial para generar rentabilidades comparativas con las que se realizarían en otros activos financieros. La financiación sobre finca raíz esta bien atendida por los intermediarios de crédito y un apalancamiento del 50 por ciento a un costo razonable mejorará perceptiblemente la rentabilidad de la inversión sin que signifique asumir un riesgo excesivo.Reciente evolución y perspectivasLa inversión en oficinas durante los últimos años ha sido rentable, especialmente si fue realizada durante o justo después de la crisis. Los arriendos de oficinas en general, de acuerdo con los nuevos contratos, han subido alrededor del 50 por ciento durante el último año. Los precios se han comportado de forma similar, pasando de niveles de 3 o 4 millones de pesos el metro cuadrado a 5 o 6 millones más recientemente. Incluso, se han realizado transacciones hasta por 8 millones de pesos el metro cuadrado en edificios emblemáticos específicos.La firma Colliers Internacional publica un estudio trimestral que arroja luces sobre el tema. La disponibilidad de espacio en oficinas premium, que ellos denominan A+, llegó a un mínimo histórico durante el primer semestre del 2008. En ese período, los arriendos para este tipo de oficinas presentaron un incremento anual del 40 por ciento. Los arriendos más altos se presentan en el sector de Santa Bárbara, donde se han registrado niveles de hasta 75 mil pesos el metro cuadrado.De acuerdo con un estudio de Colliers, hoy día hay en curso 16 proyectos de oficinas con características A+, de los cuales 13 se encuentran ya en construcción. Esto implica que para el primer semestre del año 2010 se duplicará la cantidad actual de espacio para oficinas de esta categoría, lo cual presentará una posible sobreoferta.Es poco probable que esto no tenga un impacto fuerte sobre los precios y arriendos, lo cual los reduciría en comparación con los niveles actuales. Si no se esperan mejorías en la actividad económica general o eventos que tengan un impacto directo sobre el mercado de oficinas (como la aprobación del TLC), no parece entonces que el momento sea el más propicio para invertir en oficinas.

La Avaricia de la Banca

Es posible que hipotecas concedidas por entidades financieras solventes a personas sin suficientes recursos puedan ser capaces de desencadenar la mayor hecatombe financiera de la historia y poner contra las cuerdas a las principales economías mundiales? La respuesta es un rotundo, y profundamente inquietante, sí. Pero éste no es más que uno de los detonantes de la actual crisis. A este incumplimiento de cualquier decálogo bancario (no prestar dinero a alguien que no estás seguro que te lo puede devolver en los plazos previstos) se han sucedido otros factores que han agravado la situación: la aparición de toda una gama de productos subprime (los créditos de alto riesgo se empaquetaban y se vendían a inversores institucionales) que se han comercializado dentro y fuera de EE UU, el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en algunos países, el repunte de la inflación…
Las primeras víctimas de la crisis han emergido dentro del sector financiero, con la desaparición de más de una decena de entidades de primera fila, lo que ha obligado a los Gobiernos de diferentes países, como el estadounidense, el británico, el irlandés o el belga, a inyectar miles de millones de euros en los balances o incluso a nacionalizar entidades. Cheques en blanco para evitar la caída en cadena de todo el sistema financiero mundial y el colapso de los mercados financieros. Pero, sobre todo, un generoso talón para intentar recuperar la confianza del sistema y lograr que la maquinaria vuelva a ponerse en funcionamiento con la reapertura de los mercados de capitales.
La aprobación el viernes del Plan Paulson, diseñado por el Tesoro de EE UU para evitar más quiebras y que destinará 700.000 millones de dólares a comprar estos ‘activos tóxicos’ que ahora circulan por el sistema, es un primer paso, pero no suficiente para recomponer los daños causados en estos últimos 14 meses.
Quiebras: ¿Cómo cae en bancarrota una entidad financiera?
Cualquier entidad debe mantener unos ratios de capital mínimos para garantizar su solvencia. Si éstos caen en picado, sea por una mala gestión o por la retirada de confianza de sus clientes, pasaría a estar en situación de quiebra al no poder soportar sus resultados las pérdidas acumuladas. Es lo que le sucedió a Lehman, cuarto banco de inversión de EE UU. La entidad se vio salpicada por su elevada exposición a los productos subprime y generó un agujero en sus cuentas. Se desplomó por el precipicio en cuestión de días, ya que al tratarse de un banco de inversión no contaba con depósitos con los que compensar las dificultades para obtener financiación en unos mercados de capitales cerrados a cal y canto. Cuando presentó su suspensión de pagos, Lehman declaró una deuda de 613.000 millones de euros. En España, la más reciente es la de Banesto, intervenido en 1993 por el Banco de España. En este caso, el causante del deterioro de su solvencia fue el crecimiento del crédito sin control, unido a las operaciones fraudulentas de algunos de sus gestores, lo que le condujo a consumir todo su capital y reservas y le colocó en una situación de insolvencia patrimonial.
Pero no es necesario para que un banco quiebre que incurra en pérdidas. Basta con un rumor. No hay más que recordar la estampida de depositantes que se produjo en Northern. Esta retirada de fondos puede originar también una bancarrota en cuestión de horas, ya que al agolparse los reembolsos la entidad no podría hacer frente al pago de sus compromisos. En otros casos, como Fortis, el desplome de su cotización derivó en la rápida intervención de los Gobiernos, que acudieron en su rescate, para evitar males mayores.
Antecedentes: Diferentes motivos para un colapso
La bancarrota puede estar producida por su insolvencia, como ocurrió en la quiebra de Banesto en 1993, y la incursión de las cuentas de una entidad en pérdidas o por la retirada masiva de depósitos por parte de los clientes como sucedió con el británico Northern ante la difusión de un rumor sobre su delicada situación.
Crisis sistémica: Por qué se produce un contagio tan rápido
La transmisión de las turbulencias no se ha limitado a los mercados, donde es habitual que se sigan al pie de la letra los dictados del todopoderoso Wall Street, sino que ha alcanzado a prácticamente todas las entidades del mundo. Sólo algunas de las economías emergentes permanecen, al menos de momento, al margen de esta crisis. Uno de los motivos de que este contagio haya sido tan rápido es que los grandes grupos bancarios han extendido sus redes en los últimos años por todo el planeta. Es lógico, por tanto, que Lehman Brothers, así como Merrill, Morgan Stanley, Goldman y Bear Stearns, contaran con filiales repartidas por toda Europa, que también ofrecían a sus clientes una amplia gama de activos subprime camuflados dentro de productos financieros sofisticados. Estos activos tóxicos, además, han terminado en las carteras de grandes grupos financieros europeos que en su momento no dudaron de la calidad de unos productos financieros cuyo marchamo correspondía a los gigantes de la banca de inversión de EE UU. Tampoco hay que olvidar los riesgos de las contrapartidas que mantienen en derivados las entidades financieras, ya que si quiebra una de las dos partes arrastra consigo al otro.
Pero, sin duda, la principal razón es que las turbulencias se han tornado en una crisis sistémica, en la que nadie está a salvo. En una situación de esta gravedad, el inversor no discrimina, deja a un lado el análisis de los fundamentales y sólo piensa en deshacer posiciones lo más rápido posible de aquel sector que esté en entredicho. Y, en esta ocasión, el torpedo ha dado justo en la línea de flotación de todas las economías: el sistema financiero.
Productos: Demanda de productos más sofisticados
La necesidad de prometer rentabilidades cada vez más atractivas llevó a las entidades a poner en marcha sus fábricas de productos. De este laboratorio virtual salió una oferta sofisticada, que durante los tiempos de bonanza se colocó entre institucionales con facilidad, pero que ahora se ha convertido en un castillo en el aire.
El Plan Paulson: Medidas dramáticas para tiempos extraordinarios
Devolver la confianza. La clave de bóveda del llamado plan Paulson (por el secretario del Tesoro, Henry Paulson), oficialmente conocido como Programa de auxilio de activos problemáticos (Troubled Assets Relief Program) consiste en una inyección de 700.000 millones de dólares (medio billón de euros) para estabilizar el sistema financiero estadounidense. No se trata fundamentalmente de parar la sangría bursátil de Wall Street, que también, sino de limpiar los balances de los bancos para evitar futuras quiebras e impulsar un regreso a la normalidad que devuelva la liquidez al sistema bancario y, en consecuencia, a la economía real.
‘No es la única solución necesaria, pero es un paso decisivo. Es muy importante para devolver la confianza al sistema’, valora Francis Ellison, de la gestora Threadneedle. Todas las entidades estadounidenses, o foráneas pero con presencia significativa en EE UU, pueden acogerse al plan.
El Tesoro supervisará el rescate mediante una Oficina de Estabilidad Financiera. El Estado adquirirá los llamados ‘activos problemáticos’, que se definen de la siguiente manera: ‘Hipotecas personales o comerciales y cualquier activo, obligación u otro tipo de instrumento financiero vinculado a esas hipotecas y que fuera originada o emitida antes del 14 de marzo de 2008′. La propuesta se reserva otro as en la manga, que es considerar ‘activos problemáticos’ a todos aquellos que, previo acuerdo con el banco central, ’se determine que es necesario comprar para promover la estabilidad del sistema’.
El plan pretende deshacer así el nudo que ha colapsado las cuentas de los bancos y la actividad de concesión de créditos. Cada día que pasa, es crucial.
Malos activos: el boom inmobiliario, la raíz del problema
La fiebre de la vivienda en EE UU llevó a dar créditos a clientes que no podrían pagar a la menor dificultad. Esos préstamos se estructuraron en bonos de alto rendimiento, respaldados por las hipotecas. Cuando la debilidad económica desató una oleada de impagos, los otrora jugosos bonos hipotecarios quedaron reducidos a cenizas.
Mercado interbancario: La fuente de financiación de los bancos se seca
Distorsiones. La crisis con la que el inversor lleva más de un año peleando se ha agudizado en buena medida por la tensión que vive el mercado interbancario, lugar al que acuden los bancos para financiarse. Los problemas que atraviesan muchas entidades por su exposición a activos tóxicos ha generado pérdidas millonarias en las cuentas de resultados del sector, lo que ha convertido la liquidez en un bien codiciado. El dinero escasea y el que lo tiene no se arriesga a prestarlo al vecino por miedo a no volver a verlo o anticipando sus propias necesidades futuras. Así, en los últimos meses, debido a la enorme desconfianza que se ha generado entre las entidades, este mercado ha estado prácticamente paralizado, secándose así una de las principales vías que usaban los bancos para captar fondos. Toda esta tensión ha provocado que aquellos que finalmente sí logran financiación deban pagar unos tipos de interés desorbitados. Por ejemplo, el Ted Spread indica que los bancos han tenido que pagar intereses 300 puntos básicos por encima de los tipos de las letras del Tesoro a tres meses de EE UU.
Euríbor: Un tipo desbocado
Conseguir un préstamo hoy en día se ha convertido en una odisea para empresas y particulares. Y aquellos con una hipoteca también sufren las consecuencias de la escasez de dinero. El euríbor a 12 meses, tipo al que se referencian la mayoría de las hipotecas, está en el 5,49% cuando lo normal sería que cotizara unos 15 puntos básicos por encima de los tipos oficiales, actualmente en el 4,25%.
Cambios en el modelo: Qué ha fallado en los sistemas de control
Los supervisores y las agencias de rating vuelven a estar bajo la lupa de los mercados, que se preguntan cómo es posible que se hayan comercializado este tipo de productos, sin estar sometidos a ningún tipo de control. Los bancos de inversión independientes, cuya actividad se centra en el asesoramiento de fusiones y adquisiciones, salidas a Bolsa y emisiones de deuda, eran vigilada por la SEC, el regulador bursátil de Estados Unidos. La supervisión del resto de entidades, sin embargo, dependía de la Reserva Federal, con lo que los controles eran mucho más estrictos. Tras el fracaso de este modelo bancario, dos de las entidades que han conseguido salvarse de la quema -Merrill Lynch y Morgan Stanley- cuentan ya con la aprobación de las autoridades para convertirse en bancos comerciales, con lo que podrán captar depósitos.
En Europa, la crisis ha reabierto el eterno debate de la necesidad de una mayor coordinación entre los supervisores nacionales (ahora el Banco Central Europeo sólo tiene competencias en política monetaria) e incluso la propuesta de crear una agencia común.
Emisiones: Unas calificaciones poco acertadas
Una de las principales críticas se dirige a las agencias de rating, ya que algunos de estos productos subprime estaban calificados de triple A, el escalón más elevado que se otorga. Durante la crisis, las agencias también han quedado en entredicho al rebajar sus calificaciones sobre determinadas entidades el día anterior a su quiebra o incluso tras el anuncio de su desaparición.
El día después: El largo camino que conduce a la confianza
Con todas las críticas que algunos relevantes economistas están haciendo al plan de rescate de la banca, su materialización alejará los peores temores que pesaban sobre la economía mundial: un crac financiero de dimensiones desconocidas y la entrada en una fuerte recesión global. Pero que la crisis quede encauzada no significa que las economías de los países desarrollados y emergentes vayan a cambiar el precipicio por un camino de rosas. En primer lugar este rescate no supone que la confianza entre los bancos vuelva con rapidez. Como consecuencia, la falta de liquidez seguirá imperando, el interbancario no se relajará y, por tanto, el abaratamiento de las hipotecas puede hacerse esperar. Tampoco el dinero de los bancos volverá con fluidez a las compañías, por lo que se prevé que la actividad económica y los resultados empresariales se deterioren en 2009. Sin embargo, los ciudadanos preocupados por sus ahorros pueden recuperar la tranquilidad. Otro efecto negativo de las medidas se verá en el deterioro de las cuentas de Estados Unidos: más déficit y de nuevo tensiones sobre el dólar.
Recesión
Con Independencia del desastre de la banca, la economía de Estados Unidos y Europa estaba en vías de recesión o, al menos, de ralentización. Este giro se habría agravado si el sistema hubiese saltado por los aires. No obstante, el panorama sigue apuntado a crecimientos planos o negativos. Eso sí, con menos inflación: el deterioro trae consigo un menor consumo de petróleo y otras materias primas.

Un cambio Favorable

Cada vez menos compradores en barrios cerrados buscan de modificar su estilo de vida: entre 30% y 50% de las operaciones son inversiones para ganar hasta 100%.
Es bien sabido que las inversiones en bienes raíces son a prueba de crisis. Por eso, cada vez más personas incursionan en la compra- venta de lotes en barrios cerrados. De esa manera, los inversores (sobre todo los jóvenes profesionales) obtienen una rentabilidad más que interesante, al tiempo que corren un riesgo mediano durante unos 18 meses.
En realidad, esta modalidad de negocios es relativamente nueva pero crece aceleradamente. Matrimonios jóvenes buscando cambiar el estilo de vida que compran para mudarse “al verde” ceden cada vez más terreno a inversores que apuntan a sacar una buena rentabilidad. Así, entre 3 y 5 de cada 10 operaciones en ese mercado responden a motivos especulativos.
En gran medida, estas iniciativas se basan en las rentas de estas transacciones. Por ahora, estas utilidades superan en forma holgada a cualquiera de las financieras.
Los cálculos más rudimentarios permiten hablar de ganancias promedio de 50% en dos años. Pero, más de uno duplicó su capital inicial en ese plazo. También se registran casos contados donde lo triplicaron.
Lógicamente, esas cifras responden de modo directo al éxito o las condiciones del emprendimiento. Y, como es de esperar, el pequeño ahorrista ejecuta esas negociaciones basándose más que nada en las corazonadas que en la razón.
“Lo ideal es que cada pequeño inversor realizase siempre un estudio de las características del barrio cerrado para analizar sus fortalezas y debilidades”, enfatiza Mauro Ambrosini, titular de Hudson Bienes Raíces
Existen, sin embargo, elementos básicos a considerar. Uno de los de más peso es la accesibilidad. Hoy por hoy se prioriza el acceso directo desde la autopista. Aunque son pocos los emprendimientos que lo ofrecen hasta el momento.
“La seguridad, iluminación y el asfalto del camino de ingreso son cosas que una familia joven mira antes de decidir irse a vivir a estos barrios. Para resumir, el ahorrista (pequeño o mediano) se debe ‘poner en los zapatos’ de esa gente”, remarca Alejo García Guevara, gerente General de Haras Santa María.
TIPS. Otro punto a tener en cuenta es la infraestructura. A diferencia de la década del 90, no se conciben los countries sin equipamiento deportivo, educativo, de esparcimiento y comercial. No obstante ello, sus habitantes reclaman un equilibrio entre cada una de esas estructuras.
“El potencial residente de estos emprendimientos es muy localista. Es probable, por ejemplo, que la gente de San Isidro compre en Tigre, Pilar o Escobar, los de Caballito o Ramos Mejía en el Acceso Oeste y los de Quilmes en Hudson”, comenta Esteban Edelstein Pernice director de Castex propiedades.
Sin embargo, los expertos consideran que una de las preguntas más frecuentes es cuál es la zona más rentable. Sin embargo, esta cuestión no posee una respuesta única.
“Una región que se consolida con varios desarrollos logrará una cotización mayor en conjunto. Esto ayuda más que comprar un lote junto a un country renombrado. Además, un proyecto maduro posee valores elevados, sin ‘aire’ para la suba”, subraya García Guevara. Al mismo tiempo, se debe considerar que los barrios cerrados de élite poseen una demanda sostenida. Aunque los interesados no son muchos cuantitativamente, si conforman una corriente cualitativa y sostenida. Por eso, la reventa de esos terrenos es más rápida y exitosa.
Incluso, muchos extranjeros buscan en el país esas propiedades. Cabe destacar que este flujo conforma entre el 15% y 20% de la demanda total. “Cuanto más único es el emprendimiento, más alto se valoriza. Es positivo que la entrega de lotes sea reducida. Considero también que un country pequeño (120 o 150 parcelas) con todos los servicios de los grandes countries permite duplicar la inversión en 24 meses”, plantea Mauro Ambrosini.
Pero las posibilidades de inversión no finalizan en la compra de terrenos. “Varias familias buscan una vivienda terminada. Así, venden sus propiedad y se mudan”, puntualiza Edelstein Pernice.
Las posibilidades de brindar un paquete completo (formado por lote, casa, pileta y, tal vez, un amarradero) prometen ganancias mayores. Pero esta iniciativa requiere de una asociación entre financistas, arquitectos e ingenieros. Solamente de esa manera se ajustan los costos de construcción.“El negocios en esos casos es doble, suma renta y capitalización. De esa forma, se puede obtener una utilidad por alquiler de entre 7 y 8% anual, mientras la reevaluación del inmueble oscila el 10% por año”, explica Ambrosini.
En los últimos tiempos, un número importante de ahorristas edifican en los barrios cerrados para rentar y vender el inmueble cuando el emprendimiento se consolida. De ese modo, logran rentas superiores al 100%.